Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và những vấn đề liên quan luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi người. Phần lớn diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đều có nguồn gốc từ việc nhận thừa kế. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi người đều hiểu và nắm được thông tin liên quan đến thủ tục làm sổ đỏ thừa kế. Trên đây là những thông tin cơ bản mà Pháp Luật 24h giới thiệu đến bạn đọc quy trình thực hiện thủ tục làm sổ đỏ thừa kế, thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế.

I. CÁC HÌNH THỨC THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1, Thừa kế theo pháp luật

Thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật  là việc chuyển giao tài sản của người chết cho những người còn sống theo hàng thừa kế, điều kiện thừa kế và trình tự từa kế do pháp luật quy định.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật trong những trường hợp sau:

– Không có di chúc;

– Di chúc không hợp pháp;

– Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

– Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản;

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:

– Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

– Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;

– Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

2, Thừa kế theo di chúc

Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc là việc chuyển giao tài sản của người đã chết cho người còn sống theo quyết định của người để lại di sản trước khi chết, được thể hiện qua di chúc.

Di chúc thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản.

Theo đó, căn cứ vào Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

– Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;

– Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;

– Di chúc bằng văn bản có công chứng;

– Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

II. ĐIỀU KIỆN ĐỂ SANG TÊN SỔ ĐỎ THỪA KẾ

Sang tên sỏ đỏ thừa kế là hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được hưởng di sản thừa kế hợp pháp

1, Thừa kế đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những người thừa kế di sản cần phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng để xác định rõ ký phần được hưởng

Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

Trường hợp có nhiều người cùng hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng từ chối hưởng thì phải có văn bản từ chối hưởng quyền thừa kế và thống nhất ý chí về việc đồng ý để cho 1 người đứng tên và làm thủ tục sang tên cho người đó.

2, Thừa kế đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

– Đối với trường hợp đất do người đã mất để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

– Trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó thì phải  có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

Sau đó, Những người thừa kế di sản cần phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng để xác định rõ ký phần được hưởng

Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

Trường hợp có nhiều người cùng hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng từ chối hưởng thì phải có văn bản từ chối hưởng quyền thừa kế và thống nhất ý chí về việc đồng ý để cho 1 người đứng tên và làm thủ tục sang tên cho người đó.

III. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC  SANG TÊN SỔ ĐỎ THỪA KẾ

Khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng:

Hồ sơ thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế bao gồm: Bản sao có công chứng các giấy tờ sau:

– Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế

– CMND/hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: Người để lại di sản và người hưởng thừa kế di sản.

– Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện).

– Giấy chứng tử của người để lại di sản.

–  Di chúc.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của người để lại di sản (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Uỷ ban nhân dân quận, huyện cấp).

Sau khi công chứng viên làm các thủ tục xác minh về di sản thừa kế sẽ hẹn người thừa kế mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Khi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất theo thủ tục sau:

– Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Nếu người thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến văn phòng công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp.

– Nộp thuế khi có thông báo của cơ quan thuế và nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

– Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Khi thực hiện hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

– Các giấy tờ về thừa kế như: Di chúc, văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng của nhà nước).

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản.

– Bản sao giấy khai sinh của người thừa kế, của người chết để làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

– Giấy chứng tử.

– Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

(Lệ phí trước bạ là 0,5% theo quy định của Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008. Giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ).

IV. THỦ TỤC LÀM SỔ ĐỎ THỪA KẾ

1, Đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi thực hiện thủ tục làm sổ đỏ thừa kế

2, Các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế

• Đối với thuế thu nhập cá nhân: Khi làm thủ tục thừa kế, người dân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10% giá trị bất động sản được nhận thừa kế. Tuy nhiên, theo Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế. Vì vậy, các trường hợp trên làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
• Về lệ phí trước bạ: căn cứ Khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định: Miễn lệ phí trước bạ cho trường hợp: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Lệ phí địa chính: khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế: Căn cứ vào điểm b.1 khoản 2 điều 3 Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

– Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:

– Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

• Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).